Мой город Санкт-Петербург

Выкуп комнаты или доли квартиры в коммуналке с получением субсидии.

Существуют случаи, когда семья, заинтересованная в приобретении последней доли квартиры. не имеет достаточной суммы средств для ее покупки. Освободившаяся комната или комнаты по своей рыночной стоимости могут быть достаточно дорогими, что будет создавать финансовую проблему для покупателя, поэтому желательно перед покупкой произвести оценку специалистами нашей компании.

Если семья находится в стесненных жилищных условиях и ее собственной жилплощади не достаточно для обеспечения минимальной нормы для одного члена семьи, то покупка доли с помощью государственной субсидии может стать решением проблемы.

Оформление субсидии становится возможным также при условии, когда покупатель не имеет в собственности другого жилья. Важно заметить, что льготная субсидия на приобретение части квартиры с большей долей вероятности будет предоставлена в том случае, если у семьи будет на руках решение государственных органов о признании ее нуждающейся в содействии улучшению жилищных условий.

Выкуп последней доли квартиры в ипотеку. Ипотека на комнату.

Оформление ипотечного кредита на выкуп доли  квартиры – доступная для российских граждан возможность. Но при этом оформление ипотеки данного вида объекта может представлять определенные трудности. В первую очередь, далеко не каждый банк партнер готов предложить нашим заемщикам такую программу кредитования. Ввиду достаточно высоких рисков, а также невысокой ликвидности недвижимости, комната в коммунальной квартире не может надежно гарантировать банку возврат средств в случае потери заемщиком платежеспособности.

Если комната является последней долей квартиры. то оформить кредит будет гораздо проще, так как банк потребует от заемщика передачу в залог всей квартиры, а не только приобретаемой части. Такое обеспечение кредитных рисков является для банка наиболее приемлемым и позволяет выдавать кредит с меньшей долей финансового риска.

Следует отметить, что ипотечный кредит на долю квартиры предполагает определенные ограничения. Банк не оформляет ипотеку для лиц, которые изъявляют желание выкупить долю родственника или супруга. Исключение составляют случаи, когда доля выкупается, но при условии, что развод состоялся не ранее одного года и каждый из бывших супругов состоит в повторном браке.

Перед тем, как заемщику будет предоставлен ипотечный кредит, жилье обязательно проходит оценку и проверку на соответствие установленным в банке стандартам, определяется его ликвидность на рынке. Если речь идет о приобретении комнаты в квартире, находящейся в доме, не соответствующем условиям кредитования, то в выдаче кредита будет отказано. Юридическая чистота жилья должна находиться в безупречном состоянии.

Если по квартире выносится положительное решение  для заемщика, желающего приобрести долю квартиры, то следует быть готовым к тому, что условия кредитования будут не самыми привлекательными. Ставка по таким программам, как правило, на 2-3 пункта выше, нежели по стандартным программам ипотеки. Не исключается необходимость в погашении первоначального взноса, составляющего 20-30% оценочной стоимости недвижимости. Страхование объекта ипотеки также является частым требованием кредитора. Все это создает определенные финансовые преграды на пути получения кредита, о которых важно знать и помнить еще до обращения в кредитную организацию.

Жилищный вопрос на сегодняшний день – злободневная тема для многих. Несмотря на стремительный прогресс, жизнь многих граждан нашей страны продолжает быть достаточно стесненной и лишенной комфорта. Как ни удивительно это звучит, но до сих пор можно встретить такое явление, как коммунальная квартира, где под одной крышей проживают несколько, совершенно чужих друг другу семей. Как  правило, квартиры такого типа находятся на балансе государства и относятся к государственному жилому фонду. Вопрос заселения в такое жилье решается специальными комиссиями. При этом достаточно интересным остается вопрос приобретения комнаты в квартире, имеющей нескольких собственников. Если в такой квартире появляется свободная комната, то именно ее жильцы получают преимущественное право на ее приобретение. Если жилплощадь была приватизированной, то речь уже идет о необходимости выкупа комнаты у собственника.

Выкуп комнаты в коммуналке – задача не самая простая. Конечно, человек, зарегистрированный по месту жительства в квартире, комната в которой выставляется на продажу, получает преимущественное право на покупку. При этом важно, чтобы вся жилплощадь была приватизированной. Если жилплощадь покупателя в квартире не приватизирована, то претендовать на выкуп последней комнаты может и государство. В этом случае требуется получение дополнительного отказа от муниципального образования от претензий на комнату. Для этого необходимо подать соответствующее заявление, а также предоставить согласие соседа на осуществление продажи.

Если комната, которая продается, не приватизирована, то в случае смерти ответственных нанимателей она переходит государству, тогда выкупать последнюю комнату нужно будет именно у него, что само по себе предполагает достаточно сложную и хлопотную процедуру.

Процедура оформления выкупа комнаты в коммуналке предполагает сбор и предоставление полного пакета документов в региональное жилищное управление. В пакет документов включается заявление о факте желания покупки комнаты, жилищный ордер на квартиру, поэтажный план квартиры, полученный в БТИ. Документы подаются на рассмотрение в городскую жилищную комиссию. Оценщиком государственного Департамента проводится определение рыночной стоимости жилья, которое выставляется на продажу.

Как выбрать комнату в коммунальной квартире?

Комната в коммунальной квартире – на сегодня самое доступное и дешевое жилье в Северной столице. Но выбрать по-настоящему хорошую комнату – достаточно сложное дело. БН выяснял, как нужно приобретать подобные объекты.

Петербург носит гордое звание столицы коммунальных квартир России – ни в одном городе страны нет такого числа коммуналок. Но при этом комната – самое дешевое жилье. Ее покупка для многих горожан является единственной возможностью обзавестись собственным домом, чем и объясняется высокая популярность данного вида объекта на рынке недвижимости Санкт-Петербурга.

Коммунальная реальность

На сегодняшний день в городе, по оценкам чиновников. насчитывается свыше 100 тысяч коммунальных квартир. Как следствие, сделки по купле-продаже комнат в Петербурге достаточно распространены – до 15% всех операций на вторичном рынке приходятся именно на эти объекты. На сегодняшний день среди покупателей популярны два типа комнат.

Прежде всего, спросом пользуются самые дешевые варианты по цене 700-900 тыс. руб. За эту сумму можно приобрести комнату в большой коммунальной квартире (свыше 4 комнат), небольшого метража (от 9 до 15 кв.м) и с большим количеством соседей. Причем такая квартира может быть расположена как в доме старого фонда, так и в панели тридцатилетней давности, как в Центральном районе города, так и в более отдаленных частях Петербурга.

Но самые популярные комнаты – это объекты подороже, наиболее ликвидное жилье в данном сегменте. Речь идет о комнатах, расположенных в малонаселенных квартирах (не больше трех комнат) с адекватными, неконфликтными соседями. Есть еще ряд условий: площадь комнаты должна быть не меньше 15 кв. м, места общего пользования – в хорошем состоянии, дом расположен в пяти минутах ходьбы от метро, а цена комнаты – до 1,2 млн руб. , – перечисляет критерии ликвидности директор северной филиальной сети ООО Александр Недвижимость Михаил Гаврилов. Наиболее востребованы комнаты в прошедших капремонт домах старого фонда исторического центра Петербурга, а также комнаты в сталинских домах.

С букетом проблем

Необходимо помнить, что покупка любой комнаты таит в себе множество вопросов.

Для начала покупатель должен осознать, по какой причине он покупает именно комнату, ведь на самом деле мало кто хочет всю жизнь прожить в коммуналке, – отмечает генеральный директор АН АмирА-Н Анастасия Казанская. – Захочет ли жилец переезжать оттуда в будущем? Будет ли он менять район своего проживания при расселении? Намерен ли выкупать комнаты у соседей или приобретать другое жилье? Нужно помнить, что при покупке комнаты всегда есть альтернатива – в виде квартиры в области либо квартиры-студии в строящемся доме .

Еще более трудная задача – не ошибиться с будущими соседями. Ведь вам придется договариваться с ними об оплате счетов за электроэнергию, о ремонте и уборке мест общего пользования. Кроме того, проблемные соседи могут помешать вам быстро и выгодно продать комнату в будущем, отпугивая потенциальных покупателей.

Стоит помнить и о трудностях, связанных с оформлением сделки купли-продажи комнаты в коммунальной квартире (по сравнению с покупкой отдельного жилья). Процедура продажи комнаты осложнена требованием законодательства, которое обязывает продавца в обязательном порядке предложить соседям по коммунальной квартире приобрести его комнату, – объясняет юрисконсульт ЗАО Северо-Западный Юридический Центр Валерия Карпова. – То есть продавец (владелец комнаты) обязан в письменном виде направить нотариальное уведомление всем соседям о том, что они имеют преимущественное право приобрести его комнату в такой-то срок по такой-то цене .

Уведомление соседей – обязательное требование Росреестра к данному виду сделок, – добавляет заместитель генерального директора ГК ЮРИНФО Недвижимость Елена Дедова. – Поэтому при покупке комнаты нужно получить от продавца нотариально заверенные отказы соседей от прав преимущественной покупки долей (комнат) либо почтовую квитанцию, подтверждающую вручение соседям заказного письма с уведомлением, или телеграмму, подтверждающую предложение соседям купить отчуждаемую комнату за цену и на условиях, предлагаемых третьим лицам. В этом случае продать комнату третьему лицу можно через месяц после получения соседями уведомления, если они не захотят покупать эту комнату. Больше никаких ограничений для проведения сделки купли-продажи комнаты Росреестр не выдвигает .

Однако вышеуказанные действия относятся лишь к полностью приватизированным квартирам, в которых не осталось муниципальных комнат. В случае если приватизирована только комната продавца, процесс упрощается, – говорит Валерия Карпова. – В данном случае собственнику необходимо получить лишь отказ со стороны города как владельца государственного жилого фонда. Для этого необходимо обратиться либо в Жилищный комитет правительства города, либо в администрацию района . Впрочем, эксперты говорят, что в Петербурге это требование не является обязательным. В других регионах нашей страны получать разрешение субъекта федерации для продажи комнаты в такой коммунальной квартире действительно необходимо, но в Петербурге, по сложившейся практике, подобное разрешение для проведения сделки купли-продажи комнат не требуется , – говорит адвокат компании Адвокат-Недвижимость Сергей Слободянюк.

В сделках купли-продажи комнат есть и еще один подводный камень: некоторые собственники, столкнувшись с соседями, активно препятствующими продаже комнаты, предлагают покупателям заключить сделку через договор дарения, так как в данном случае получать согласие соседей либо уведомлять их о планируемой сделке не требуется. Однако покупателям, которые приобрели комнату по договору дарения, стоит помнить, что в будущем такая сделка может быть оспорена соседями и суд может решить дело в их пользу.

Кроме того, с точки зрения налогообложения доказать произведенные расходы на приобретение такой комнаты невозможно, так как формально недвижимость приобреталась безвозмездно. В результате покупатель не сможет в будущем получить налоговый вычет от государства (до 260 тыс. руб.).

Советы профессионалов

Если покупателя не отпугивают описанные выше особенности и проблемы и он готов приобрести именно комнату в коммунальной квартире, ему необходимо обратить внимание еще на ряд аспектов, сопутствующих данному виду сделок.

Первое и наиболее важное – перспектива. Важно выяснить, поставлена ли квартира на расселение (в рамках городских адресных программ) либо на продажу (есть ли у нее потенциальный инвестор, готовый выкупить все комнаты). В этих случаях у покупателя есть хорошие шансы в будущем стать владельцем отдельного жилья.

Но самое главное – покупателю необходимо ознакомиться с документами на продаваемое жилье. Так, помимо нотариально заверенных отказов соседей продавец должен иметь на руках документ, подтверждающий его право собственности на данное жилое помещение, кадастровый план комнаты и всей квартиры, а также справку формы 9.

Свидетельство о праве собственности – единственный документ, позволяющий распоряжаться объектом недвижимости, в нашем случае – комнатой. Кадастровый план комнаты, по сути, метраж, позволит четко сформулировать предмет договора. Кадастровый план квартиры, в которой находится комната, позволит определиться с площадью мест общего пользования, так как это будет влиять в том числе и на налог на имущество.

Справка формы 9 содержит указание о собственнике (владельце) и всех лицах, зарегистрированных (прописанных) в комнате в данный момент.

Также полезно ознакомиться с архивной справкой, получаемой в паспортном столе. В данном документе указаны все граждане, когда-либо зарегистрированные в комнате (дата постановки и снятия с учета). Покупателю важно знать, не были ли нарушены интересы ранее зарегистрированных в комнате лиц в процессе приватизации жилья.

Таким образом, покупка комнаты в коммунальной квартире – достаточно сложная и затратная по времени операция, к которой нужно тщательно подготовиться, чтобы покупатель остался доволен результатом.

Справка БН:

Перечень документов, необходимых для оформления договора купли-продажи комнаты в Санкт-Петербурге

1. Правоустанавливающий документ (один из перечисленных):

- договор приватизации

- договор купли-продажи, мены, дарения

- свидетельство о праве на наследство

- справка ЖСК

- решение суда.

2. Паспорт на квартиру с указанием инвентаризационной стоимости квартиры либо кадастровый паспорт на квартиру и справка об инвентаризационной стоимости квартиры. Данные документы выдаются в районных проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ).

3. Нотариально заверенные отказы сособственников по коммунальной квартире (соседей) от преимущественного права выкупа доли в праве собственности (комнаты в коммунальной квартире) либо свидетельство о передаче соответствующего заявления сособственникам.

4. Если продавец приобрел данный объект недвижимости в период брака (возмездно), необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу комнаты с указанием данных свидетельства о браке.

5. Разрешение органов опеки и попечительства, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети (до 18 лет). Соответствующее разрешение выдается в муниципальном образовании по месту жительства несовершеннолетнего.

6. Также желательно получить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество из Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (Росреестр). Однако для регистрации сделки купли-продажи она необязательна.

Источники: http://ipoteka-subsidiya.ru/vykup-komnaty-dolej, http://www.bn.ru/articles//11/07/87357.html